改判要點(diǎn)：買受人違反《商品房買賣合同》約定逾期償還銀行貸款，開發(fā)商有權(quán)解除協(xié)議。買受人承擔(dān)違約金后，基于公平原則不應(yīng)再按《商品房買賣合同》約定的中國(guó)人民銀行貸款利率的四倍計(jì)算墊付款項(xiàng)利息。

?案情簡(jiǎn)介：

2015年小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與陳遠(yuǎn)簽訂了《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，約定:“陳遠(yuǎn)向小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購(gòu)買位于某單元商品房，總價(jià)款2172000元。陳遠(yuǎn)采用銀行按揭付款方式購(gòu)買小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房，陳遠(yuǎn)獲得貸款后，應(yīng)按《個(gè)人住房借款合同》之約定定期歸還貸款本息，小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為陳遠(yuǎn)提供階段性擔(dān)保。若陳遠(yuǎn)連續(xù)三期或累計(jì)六期不能按期償付銀行按揭貸款本息，在小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司履行擔(dān)保責(zé)任后，小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有權(quán)向陳遠(yuǎn)追償所欠款項(xiàng)（該款項(xiàng)包括：小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有權(quán)要求陳遠(yuǎn)支付在拖欠小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代墊所欠款項(xiàng)的同期人民銀行四倍的貸款利息），并有權(quán)單方解除合同。同時(shí)陳遠(yuǎn)應(yīng)按合同總價(jià)款10%支付違約金,違約金可在陳遠(yuǎn)已交納的房款中直接扣除。”合同簽訂后，由于陳遠(yuǎn)連續(xù)三期以上未償還銀行貸款，2017年6月6日，小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按合同約定的送達(dá)地址向陳遠(yuǎn)發(fā)出催告通知后，陳遠(yuǎn)仍未歸還欠款。2017年7月7日，小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按合同約定的送達(dá)地址向陳遠(yuǎn)發(fā)函解除雙方之間的《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，后小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴至法院要求解除合同及支付違約金和相應(yīng)利息。

一審倉(cāng)山法院觀點(diǎn)：

小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按合同約定的送達(dá)地址向陳遠(yuǎn)發(fā)出催告通知后，陳遠(yuǎn)仍未歸還欠款，已構(gòu)成違約，依合同約定小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有權(quán)解除合同。訟爭(zhēng)合同解除后當(dāng)事人可要求恢復(fù)原狀，故小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主張陳遠(yuǎn)返還訟爭(zhēng)房屋并協(xié)助辦理合同備案及預(yù)告登記的注銷手續(xù)，一審法院予以支持。小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司要求陳遠(yuǎn)按照房屋總價(jià)款的10%向小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付違約金217200元，符合合同約定，一審法院予以支持。小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司要求陳遠(yuǎn)返還小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代墊款32435.91元，并按銀行同期貸款利率的四倍支付代墊利息，符合合同約定，一審法院予以支持。小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司要求確認(rèn)小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有權(quán)在陳遠(yuǎn)已付購(gòu)房款中直接扣除違約金及代墊款，根據(jù)債權(quán)平等原則，小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司無權(quán)在陳遠(yuǎn)已付購(gòu)房款中先行扣除違約金及代墊款，故對(duì)小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的該項(xiàng)訴請(qǐng)，一審法院不予支持。

?二審福州中院觀點(diǎn)：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”合同解除后，雙方當(dāng)事人互付返還義務(wù)即小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有權(quán)收回訟爭(zhēng)房屋，陳遠(yuǎn)有權(quán)要求小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還其已付購(gòu)房首付款652000元及1520000元銀行按揭款合計(jì)2172000元。陳遠(yuǎn)應(yīng)返還小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代墊按揭款共計(jì)56698.95元及相應(yīng)利息。

案涉購(gòu)房合同約定陳遠(yuǎn)違約應(yīng)承擔(dān)購(gòu)房款總價(jià)10%的違約金，陳遠(yuǎn)未能舉證證明合同約定的違約金過高，一審法院據(jù)此判決陳遠(yuǎn)按約承擔(dān)購(gòu)房款總價(jià)10%的違約責(zé)任并無不當(dāng)。但案涉合同既約定了違約金，又約定小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司墊付銀行按揭貸款的利息按同期中國(guó)人民銀行貸款利率四倍計(jì)算，屬加重負(fù)擔(dān)，顯失公平，本院調(diào)整為按照同期銀行貸款利率計(jì)算小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代墊按揭款利息。

福州律師蔡思斌評(píng)析：

一、民法領(lǐng)域尊重當(dāng)事人的意思自治，《商品房買賣合同》系雙方真實(shí)的意思表示，未違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。陳遠(yuǎn)未按照約定償還房貸，小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已代為償還，陳遠(yuǎn)在收到通知后仍未償還代償款項(xiàng)，根據(jù)合同約定，合同的解除條件已成就，故小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司請(qǐng)求解除合同有事實(shí)和法律依據(jù)，一二審法院均予以維持。

二、 在《商品房買賣合同》中約定違約金比例為房屋總額的10%屬于社會(huì)實(shí)踐中較為常見的情形，如果違約方主張調(diào)整比例需要由違約方證明違約金約定數(shù)額過高，而本案陳遠(yuǎn)并未提供相應(yīng)證據(jù)，因此法院支持了小白房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋總額10%的違約金訴求。將墊付款項(xiàng)按四倍中國(guó)人民銀行貸款利率計(jì)算實(shí)際上亦是屬于追責(zé)違約責(zé)任，故二審法院基于公平原則對(duì)貸款利率的倍率進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

案例索引：(2019)閩01民終1944號(hào)，以上涉及人名均為化名。