改判要點：《商品房買賣合同》已約定“買賣雙方對商品房質量有爭議時，買受人可向具有工程質量檢測資質的機構申請鑒定”，買受人僅以開發商未提供《住宅工程質量分戶驗收表》為由認定房屋存在質量問題，不予支持。?

案情簡介：

2014錢文亮、張琳與中藍公司簽《商品房買賣合同》，約定購買某小區商品房，交房時間為2015年12月1日。2016年8月31日，中藍公司與錢文亮、張琳簽訂《延期交房協議書》約定將交房時間延期至2016年12月31日。2016年9月底，某小區商品房19戶業主陸續就涉案房屋施工縫存在不規則裂縫、滲水等質量問題之前就向平潭綜合實驗區交通與建設工程質量安全監督站投訴。該監督站于2016年11月21日發函要求中藍公司限期查明原因、出具修復方案并于2016年11月30日予以修復。2017年1月23日，中藍公司發出《入伙通知書》通知錢文亮、張琳交房。錢文亮、張琳于2017年2月12日向中藍公司發出《關于房屋未達交付條件并拒收的通知確認函》，以涉案房屋存在裂縫、滲水等質量問題，拒絕收房。嗣后，錢文亮、張琳遂提起訴訟要求中藍公司支付逾期交房補償金及違約金。審理期間，中藍公司一直無法提供《住宅工程質量分戶驗收表》等涉案房屋驗收合格資料。

一審平潭法院觀點：

雙方簽訂《商品房買賣合同》約定的交房時間為2015年12月1日，后雙方協商簽訂《延期交房協議書》將交房時間最終延至2016年12月31日，并約定逾期交房應承擔違約責任的標準。中藍公司抗辯稱2017年1月23日已發出《入伙通知書》通知錢文亮、張琳辦理交房手續，錢文亮、張琳因涉案房屋存在質量問題發函明確向中藍公司表示拒絕收房且事實上也并未收房。根據住房和城鄉建設部《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收規定》第五條規定：工程符合下列要求方可進行竣工驗收：……（九）對于住宅工程，進行分戶驗收并驗收合格，建設單位按戶出具《住宅工程質量分戶驗收表》，中藍公司提供《竣工驗收報告》、《建設工程消防驗收意見書》，但始終無法提供對涉案房屋進行質量分戶驗收并出具的《住宅工程質量分戶驗收表》，無法證明涉案房屋質量合格符合交房條件，因此，應認定中藍公司對涉案房屋至今尚未交房。

二審中，中藍公司向本院提交一組證據：1.門窗、護欄及扶手、玻璃工程質量分戶驗收記錄表；2.衛生間與廚房、墻體、外窗、頂棚與屋面防水工程質量分戶驗收記錄表；3.安裝工程分戶驗收質量記錄表；4.室內墻面、頂棚面層工程、煙囪道、排氣道與穿墻預留管工程質量分戶驗收記錄表；5.室內空間尺寸、室內樓地面分戶驗收記錄表。證明案涉房屋已通過竣工驗收。

二審福州中院觀點：

本院認為，本案爭議的焦點為中藍公司通知錢文亮、張琳辦理交房手續時，訟爭房屋是否符合合同約定的交房條件。訟爭《商品房買賣合同》第八條約定，中藍公司應于2015年12月1日前將具備經竣工驗收合格、消防驗收合格等條件的商品房交付給錢文亮、張琳使用。《商品房買賣合同》附件六第八條約定驗收過程中如買受人認為商品房需要整改的，由買賣雙方做好記錄，出賣人按照協商確定的時間完成整改，但不承擔延遲交樓責任。買賣雙方對商品房質量有爭議時，買受人可向具有工程質量檢測資質的機構申請鑒定，如鑒定結論屬于主體質量不合格，買受人有權退房，出賣人承擔鑒定費用并賠償買受人損失。綜合分析錢文亮、張琳一審提交的《質量問題的函》等有關房屋質量方面的證據，案涉房屋質量存在一定瑕疵，但錢文亮、張琳沒有舉證證明其曾向具有工程質量檢測資質的機構申請鑒定，故其認為中藍公司交付的房屋未達到交付條件的抗辯理由不能成立。結合二審期間中藍公司提交的證據，一審判決關于中藍公司未提交《住宅工程質量分戶驗收表》，無法證明案涉房屋質量符合交房條件的認定與事實不符，本院予以糾正。

福州律師蔡思斌評析：

本案原告訴求為要求開發商支付逾期交房補償金，因此案件的爭議的焦點為房屋何時符合交房條件，一審法院認為依據住房和城鄉建設部發布的《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收規定》，中藍公司必須提供《住宅工程質量分戶驗收表》才能夠證明房屋質量合格符合交房條件。而二審法院依據雙方簽訂的《商品房買賣合同》中的約定“買賣雙方對商品房質量有爭議時，買受人可向具有工程質量檢測資質的機構申請鑒定”以及中藍公司二審時提供的證據，認定房屋僅是存在質量瑕疵，因此應當由錢文亮、張琳承擔房屋存在質量問題的舉證責任，而不是依據《住宅工程質量分戶驗收表》判斷房屋質量是否符合交房條件。

從本案中可以看出，相較于部委規章，在民事領域某些時候法院更加尊重當事人的意思自治即《商品房買賣合同》對雙方的爭議問題具體如何約定，因此購房者在簽訂《商品房買賣合同》時必須仔細閱讀每一個條款，防止發生爭議時被合同條款所“坑”。

案例索引：(2019)閩01民終4940號，以上涉及人名均為化名。