改判要點：2013年2月17日，上訴人取得訟爭房產的產權證，此時《城市房屋拆遷管理條例》及《福建省城市房屋拆遷管理辦法》均已廢止，不作為審理案件的依據。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》及《福建省城市房屋拆遷管理條例》規定，應以評估價格作為貨幣補償金額的依據。故二審法院依據上訴人的申請，委托評估公司對訟爭房產進行評估并無不妥。上訴人取得產權證次日，即可行使權利，故評估基準日定為2013年2月18日。

案情簡介：

1996年12月11日，以大黑公司為甲方，小白公司為乙方，雙方簽訂一份《拆遷安置協議書》，約定：……一層臨祥坂支路緊靠工業路店面600平方米、二層600平方米，三層600平方米，四層400平方米。

2002年2月，大黑公司將其開發建設的祥坂小區4號樓的安置房交付給小白公司。

2013年1月15日祥坂小區安置房4#樓1層01-04店面產權登記至小白公司名下。

小白公司于2013年2月17日領取了產權證，發現一層店面產權證登記的面積為549.99平方米，比《拆遷安置協議書》約定的安置面積少了50.01平方米，遂起訴至法院，要求大黑公司就地或就近補足拆遷安置房面積50.01平方米。法院審理后，以大黑公司客觀上已不能履行為由駁回小白公司的訴訟請求。小白公司不服，中院駁回上訴。小白公司又向高院申訴，高院駁回再審申請。

2018年6月1日，小白公司自行委托評估公司就祥坂小區安置房4#樓1層01-04店面的市場價值進行評估。評估公司《價格評估意見書》，經評估前述店面的市場價值為每平方米28190元。

小白公司向一審法院起訴請求：判令大黑公司賠償小白公司因臺江區工業路323號單位產權房屋拆遷補償安置面積不足造成的損失1409781.90元。

一審臺江法院觀點：

大黑公司與小白公司簽訂的《拆遷安置協議書》合法有效。根據上述協議的約定，大黑公司應當向小白公司安置的一層臨祥坂支路緊靠工業路的店面為600㎡。而大黑公司實際安置給小白公司的一層店面面積為549.99㎡，與上述《房屋拆遷安置協議書》的約定少了50.01㎡，故大黑公司應給予小白公司面積差補償。由于當時簽訂的《拆遷安置協議書》未對安置面積多或少作如何補償的具體約定，現小白公司要求以其委托評估公司于2018年6月25日作出的評估市場價值為標準計算補償，缺乏合同依據，而合同所涉的房屋亦屬國有房屋拆遷安置性質，且上述拆遷發生于1996年，安置房于2002年即已交付，并于2013年2月領取了產權證，故小白公司要求按現市場評估價值予以補償亦不合理。本案屬于拆遷補償安置協議糾紛，可適用當時的拆遷法規進行結算。根據1991年6月1日生效的《城市房屋拆遷管理條例》第22條及1993年6月4日生效的《福建省城市房屋拆遷管理辦法》第22條、37條規定，拆遷國有企業商業、服務業的營業性用房，按原房建筑面積和用途安置，歸還產權，不計差價。因建筑結構原因，超過原房建筑面積部分按建筑安裝造價結算，不足原房面積部分，按重置價結算。根據雙方簽訂的《拆遷安置協議書》約定，大黑公司實際安置給小白公司的一層店面面積比合同約定少了50.01㎡，根據拆遷當時有效的《福州市城市房屋拆遷補償和安置房計價標準說明》磚木一等每平方米重置單價為219元/㎡，即大黑公司對不足部分需補償給小白公司10952.19元（219元/㎡×50.01㎡）。

綜上，判決如下：大黑公司應補償給小白公司房屋拆遷補償安置面積不足造成的損失10952.19元。

評估公司對祥坂小區安置房4#樓1層01-04店面，評估結果：2013年2月18日建筑面積市場價值評估為每平方米15461元。

二審福州中院觀點：

根據《拆遷安置協議書》的約定，被上訴人應當給上訴人安置一層店面600平方米，現被上訴人僅安置549.99平方米，比約定的安置面積少了50.01平方米，已構成違約，應當承擔違約賠償責任。上訴人曾通過訴訟要求被上訴人繼續履行合同就地或就近補足拆遷安置房面積，法院以客觀上已不能履行為由駁回上訴人的訴訟請求，那么上訴人只能要求被上訴人以貨幣方式補足安置面積。2013年2月17日，上訴人取得訟爭房產的產權證，此時《城市房屋拆遷管理條例》及《福建省城市房屋拆遷管理辦法》均已廢止，不作為審理案件的依據。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》及《福建省城市房屋拆遷管理條例》規定，應以評估價格作為貨幣補償金額的依據。故二審法院依據上訴人的申請，委托評估公司對訟爭房產進行評估并無不妥。上訴人取得產權證次日，即可行使權利，故評估基準日定為2013年2月18日。根據評估意見，被上訴人應當支付上訴人773204.61元（15461元×50.01平方米）。

綜上，改判：大黑公司應支付給小白公司房屋拆遷補償安置面積不足造成的損失773204.61元。

福州律師蔡思斌評析：

一二審相差70多萬的補償款，差別在于適用補償標準不同。同是50㎡的面積差額補償金額，一審以拆遷當時的補償標準認定，顯失公平。二審折中審判認定以辦證時的法規政策來認定補償標準方能平衡雙方權益。誠然，因房價近年來的迅猛漲勢，幾年時間便已然今非昔比，二審如此判決則顯公平。

案例索引：福州市中級人民法院(2019) 閩01民終4090號，以上涉及人名均為化名。