?開發商能否在承擔保證責任且解除合同后向購房者主張債務抵銷？||福州債權債務律師、福州商品房律師推薦
一、背景：由一則案例引發
2.雙方存在抵銷合意的情況下，不受給付種類的限制
《合同法》第100條規定，經雙方協商一致，雙方互負債務可以相互抵銷，不受給付種類的限制。換言之，雙方合意抵銷的情況下的，即使雙方互負債務的標的物種類、品質不相同的，也符合抵銷的形式要件。行為人依據單方行為主張抵銷的，發生債務消滅的法律效力。
案例索引：浙江省慈溪市人民法院（2016）浙0282民初9264號“華潤置地（寧波）發展有限公司與余雪波商品房銷售合同糾紛案件”；金華市婺城區人民法院（2016）浙0702民初7542號“中國農業銀行股份有限公司金華經濟開發區支行與杜永剛、何曉鶯、浙江尚格置業有限公司金融借款合同糾紛案件”。
3.抵銷具有溯及效力，債的關系溯及抵銷權發生時消滅
抵銷的溯及效力，為許多立法例肯定，如荷蘭民法典第６編第１章第129條第１款、日本民法典第560條第2項以及臺灣民法第335條第１項等。中國大陸的合同法雖然沒有明確規定這一效力，在解釋上亦應作相同解釋。申言之，抵銷使當事人之間的債的關系溯及抵銷權發生時消滅，因而抵銷還可發生以下效果：其一，因為主張抵銷，自抵銷權發生時（學說上稱為抵銷適狀）起就消滅的債務，不再發生支付利息的債務；其二，因主張抵銷，自抵銷權發生時起就消滅的債務，故不發生債務人遲延責任，所以如果在抵銷權發生后一方債務人已向對方支付利息，抵銷后支付利息一方獲得不當得利返還請求權。
理論索引：上海法院網《抵銷的成立及抵銷效力的溯及力問題》；廖軍.論抵銷的形式及其效力[J].法律科學（西北政法大學學報），2004（3）。
2.但需要注意的是，若開發商主張行使抵銷權，則會喪失抵銷情形成就之日起至行使抵銷之日止期間的債務利息或者遲延責任的請求權。
3.除了增加合意抵銷條款之外，對于預售商品房按揭貸款中開發商的保證責任風險防范，還建議采用“及時協助購房者辦理房產過戶以及抵押登記手續以及“設計開發商承擔保證責任情形時的解除條款”等等風險防范措施，以未雨綢繆，避免不必要的損失。
作者：?，來源：天衡聯合律師事務所
