物業(yè)維修基金的催繳不適用訴訟時效制度

——上海市虹口區(qū)久樂大廈小區(qū)業(yè)主大會與上海環(huán)亞實(shí)業(yè)總公司所有權(quán)糾紛案評析

 

作者｜成皿（上海二中院法官）

作者｜周嫣（上海二中院法官助理）

 

*本案系最高人民法院第65號指導(dǎo)案例，成皿系該案承辦法官。本文經(jīng)授權(quán)發(fā)布，僅代表作者觀點(diǎn)，不代表其供職機(jī)構(gòu)及「高杉LEGAL」立場，且不作為針對任何個案的法律意見*

 

物業(yè)維修基金是為我國《物權(quán)法》等法律規(guī)定所確認(rèn)的一項(xiàng)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，繳納物業(yè)維修基金系業(yè)主的法定義務(wù)，部分業(yè)主不繳納物業(yè)維修基金的行為損害了該物業(yè)所涉全體業(yè)主的共同利益，也因妨害物業(yè)的長期安全使用而損害社會公共利益，故對物業(yè)維修基金的催繳不適用訴訟時效制度。

 

【案情】

 

1995年8月5日，案外人虹口房地產(chǎn)公司作為甲方與環(huán)亞公司作為乙方簽訂了《拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》，約定：乙方經(jīng)核定拆除的建筑面積為2,100平方米；經(jīng)雙方協(xié)商，根據(jù)拆一還一原則，大樓建成后，1至2層約1,600平方米作為產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償，地下室400平方米作為使用權(quán)補(bǔ)償歸還乙方。2004年1月5日，虹口房地產(chǎn)公司與環(huán)亞公司又簽訂了《關(guān)于交付久樂大廈補(bǔ)償用房的協(xié)議》。2004年3月1日，環(huán)亞公司取得久樂大廈底層、二層房屋的產(chǎn)權(quán)，系爭房屋底層建筑面積691.36平方米、二層建筑面積910.39平方米。環(huán)亞公司未支付過系爭房屋的維修基金。

 

2010年9月15日，久樂大廈業(yè)主大會就是否向法院起訴環(huán)亞公司追討維修基金征求全體業(yè)主意見。經(jīng)會議表決，超過二分之一以上業(yè)主同意起訴環(huán)亞公司。業(yè)主大會代表業(yè)主起訴至法院，要求環(huán)亞公司向業(yè)主大會交納久樂大廈底層、二層維修基金人民幣62,227.99元，后變更訴訟請求為57,566.90元。

 

被告環(huán)亞公司辯稱，環(huán)亞公司于2004年獲得房地產(chǎn)權(quán)證，至業(yè)主大會起訴亦有6年之久，原告從未主張權(quán)利，該請求已超過訴訟時效。環(huán)亞公司與小區(qū)其他業(yè)主各自有入口完全分離，不使用電梯等設(shè)備，其他物業(yè)服務(wù)也自行完成。

 

【審判】

 

上海市虹口區(qū)人民法院一審認(rèn)為：

 

住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修基金。被告環(huán)亞公司未繳納維修基金，理應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定繳納。根據(jù)法律的規(guī)定業(yè)主大會有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，主張權(quán)利。而繳納維修基金的義務(wù)系由法律、法規(guī)予以規(guī)定，系業(yè)主的法定義務(wù)，并非系業(yè)主大會與業(yè)主基于債權(quán)關(guān)系而形成的債務(wù)，故對于維修基金的催討不適用訴訟時效的規(guī)定。故一審判決：環(huán)亞公司應(yīng)向業(yè)主大會繳納久樂大廈底層、二層房屋的維修基金57,566.90元。

 

判決后，被告環(huán)亞公司不服，向上海市第二中級人民法院提起上訴，請求撤銷原審判決，改判駁回原告的一審訴訟請求。

 

上海市第二中級人民法院二審認(rèn)為：

 

業(yè)主大會具有社團(tuán)性質(zhì)，業(yè)主即是社團(tuán)之社員，享有社員權(quán)，承擔(dān)社員義務(wù)，其權(quán)利義務(wù)包含多種性質(zhì)。業(yè)主大會作為全體業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)管理者，對房屋共有部分的維修和改良具有法律規(guī)定的權(quán)利。維修基金是法律規(guī)定的業(yè)主應(yīng)當(dāng)繳納的款項(xiàng)，其用途就是對房屋共有部分的維修和改良。因此，業(yè)主大會要求作為小區(qū)業(yè)主之一的上訴人繳納維修基金，這一權(quán)利基于業(yè)主是業(yè)主大會的社員，基于業(yè)主大會是房屋共有部分維修和改良的管理者而產(chǎn)生，故這一權(quán)利并非是單純的債權(quán)請求權(quán)，不是訴訟時效制度的客體，不應(yīng)適用時效制度。故二審法院判決駁回上訴，維持原判。

 

【評析】

 

本案的爭議焦點(diǎn)主要集中在物業(yè)維修基金的催繳是否適用民事訴訟時效制度。訴訟時效制度是民法上一項(xiàng)重要制度，其設(shè)立的主要意義在于維護(hù)交易安全和法律關(guān)系的穩(wěn)定，督促權(quán)利人積極行使權(quán)利,避免造成訴訟上的查證、舉證困難。學(xué)界一般認(rèn)為，訴訟時效制度僅適用于請求權(quán)。我國法律亦規(guī)定，唯債權(quán)請求權(quán)和繼承請求權(quán)得適用訴訟時效。

 

最高人民法院《關(guān)于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》第1條規(guī)定：“當(dāng)事人可以對債權(quán)請求權(quán)提出訴訟時效抗辯，但對下列債權(quán)請求權(quán)提出訴訟時效抗辯的，人民法院不予支持：……”該條款在列舉了不適用訴訟時效的幾種債權(quán)請求權(quán)的同時，也對債權(quán)請求權(quán)得適用訴訟時效作出了肯定。另，我國《繼承法》第8條規(guī)定：“繼承權(quán)糾紛提起訴訟的期限為二年，自繼承人知道或者應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利被侵犯之日起計(jì)算。但是，自繼承開始之日起超過二十年的，不得再提起訴訟。”

 

而繳納維修基金作為業(yè)主的一項(xiàng)法定義務(wù)，當(dāng)然不是繼承權(quán)請求，同時也非債權(quán)請求權(quán)，且具備法定不適用訴訟時效情形的一般共性。因此，筆者認(rèn)為，維修基金的催繳無論從法律上亦或是法理上，均不應(yīng)受訴訟時效的制約。

 

一、維修基金屬業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，業(yè)主大會與業(yè)主之間非債權(quán)債務(wù)關(guān)系

 

債權(quán)作為最典型的請求權(quán)，指特定民事關(guān)系一方當(dāng)事人請求對方當(dāng)事人為一定給付的權(quán)利。根據(jù)《民法通則》相關(guān)規(guī)定，債的發(fā)生原因主要有二：一是基于契約關(guān)系，即合同之債；二是基于法律規(guī)定，即民法上規(guī)定的侵權(quán)行為之債、無因管理之債、不當(dāng)?shù)美畟４送猓喖s過失等法律事實(shí)及單方允諾行為也可能引起債的發(fā)生。債是一種財(cái)產(chǎn)法律關(guān)系，它反映的是財(cái)產(chǎn)利益從一方主體轉(zhuǎn)移至另一方主體的財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系。因此，為了穩(wěn)定社會經(jīng)濟(jì)秩序，基于債權(quán)而發(fā)生的請求權(quán)一般適用訴訟時效制度。那么，維修基金的繳納是否為業(yè)主大會對業(yè)主所享有的一項(xiàng)債權(quán)呢？筆者以為，答案當(dāng)為否定。

 

維修基金，是指由業(yè)主支付的專門用于住宅共用部分、共用設(shè)施、設(shè)備維修的資金，如電梯、水箱等共有部分的維修費(fèi)用。我國《物權(quán)法》第70條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”第79條明確規(guī)定：“建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。”可見，維修基金在性質(zhì)上屬于共有財(cái)產(chǎn)，歸全體業(yè)主共有，此種共有不能處分、轉(zhuǎn)讓、分割，其籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。

 

業(yè)主大會作為由全體業(yè)主成立的一種自治組織，享有管理業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)和共同生活事務(wù)的權(quán)利。《物權(quán)法》第76條對業(yè)主大會的職權(quán)作出了規(guī)定，其中之一即是維修基金的籌集和使用應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會催促業(yè)主繳納維修基金正是基于對這一共同管理職權(quán)的行使，并非是向業(yè)主主張一項(xiàng)債權(quán)。業(yè)主大會與業(yè)主的關(guān)系也非債權(quán)人與債務(wù)人之間的關(guān)系，而更類似于股東大會與股東之間的關(guān)系。這種對財(cái)產(chǎn)的管理關(guān)系所反映的是財(cái)產(chǎn)的歸屬和利用關(guān)系，主要目的在于保護(hù)財(cái)產(chǎn)的靜態(tài)安全，是物權(quán)關(guān)系的一種體現(xiàn)。而債權(quán)債務(wù)關(guān)系所反映的是一種財(cái)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)關(guān)系，目的在于保護(hù)財(cái)產(chǎn)的動態(tài)安全，兩者截然不同。

 

此外，從債的發(fā)生原因上考量，催繳維修基金亦非債權(quán)請求權(quán)。業(yè)主大會的共同管理權(quán)是法律法規(guī)以及業(yè)主規(guī)約的規(guī)定所授予的。一方面，在法律法規(guī)明確規(guī)定了業(yè)主大會職權(quán)的情況下，應(yīng)從法律法規(guī)的規(guī)定；另一方面，在法律法規(guī)沒有規(guī)定的情況下，業(yè)主可以通過制定管理規(guī)約來賦予業(yè)主大會一定的職權(quán)。籌集和使用維修基金是《物權(quán)法》第76條直接規(guī)定的業(yè)主大會所享有的管理職權(quán)的內(nèi)容之一。業(yè)主大會行使這一職權(quán)既是行使權(quán)利也是履行義務(wù)，既非基于契約關(guān)系、單方允諾等意定之債，亦非基于侵權(quán)行為、無因管理、不當(dāng)?shù)美确ǘㄖ畟Ｒ虼耍景冈婢脴反髲B小區(qū)業(yè)主大會催促業(yè)主環(huán)亞實(shí)業(yè)總公司繳納維修基金的行為，并非基于債權(quán)請求權(quán)，不應(yīng)適用訴訟時效制度。

 

二、繳納維修基金是業(yè)主的法定義務(wù)

 

雖然《物權(quán)法》第76條、79條對維修基金的規(guī)定中未明確指出其繳納是一項(xiàng)法定義務(wù)，但通過對該條文及相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的解讀，我們理應(yīng)認(rèn)為繳納維修基金是業(yè)主不得自我免除的一項(xiàng)法定義務(wù)。理由如下：

 

第一，繳納維修基金已為行政法規(guī)、部門規(guī)章和一些地方性規(guī)章明確規(guī)定。2003年國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第7條第4款項(xiàng)明確規(guī)定：“業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：……（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金……”該法規(guī)明確了業(yè)主繳納維修基金的法定性。同時，2007年建設(shè)部、財(cái)政部頒布的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（該《辦法》廢止了1998年頒布的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，后者同樣規(guī)定了購房者繳納維修基金的義務(wù)，其第4條第1款規(guī)定：“凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡稱“維修基金”）。”）對維修基金的繳納作了進(jìn)一步的具體規(guī)定，該部門規(guī)章第6條規(guī)定：“下列物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金：（一）住宅，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外；（二）住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅。前款所列物業(yè)屬于出售公有住房的，售房單位應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金。”第12條規(guī)定：“商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。已售公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起30日內(nèi)，將提取的住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。”第13條規(guī)定：“未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。”此外，上海市政府早在2000年便頒布了《上海市商品住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（現(xiàn)行有效），于2001年1月1日起施行。該規(guī)章第4條對維修基金的設(shè)立作了明確規(guī)定：“新建商品住宅應(yīng)當(dāng)設(shè)立專項(xiàng)維修基金。新建外銷商品住宅出售時設(shè)立專項(xiàng)維修基金的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人在住宅轉(zhuǎn)讓合同中約定；住宅出售時未設(shè)立專項(xiàng)維修基金的，業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會可以決定設(shè)立，并在業(yè)主公約中規(guī)定。”第29條規(guī)定：“本辦法自2001年１月１日起施行。本辦法施行前已出售商品住宅的維修基金的設(shè)立、使用和管理，參照本辦法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，具體執(zhí)行辦法由市房地資源局制定。”因此，本案中的虹口區(qū)久樂大廈即為上述條款所稱的“新建商品住宅”。環(huán)亞公司作為業(yè)主即購房人，理應(yīng)按規(guī)定繳納維修基金。

 

第二，繳納維修基金是業(yè)主作為財(cái)產(chǎn)共有人和共同管理人不能免除的一項(xiàng)義務(wù)。《物權(quán)法》第70條規(guī)定，業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。第72條第1款規(guī)定：“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。”第76條規(guī)定了業(yè)主有籌集和使用維修基金的權(quán)利。所以，業(yè)主在對建筑物專有部分以外的共有部分享有使用、收益等共有權(quán)的同時，也要相應(yīng)地對這些共有部分承擔(dān)維護(hù)、維修等義務(wù)。業(yè)主在參與管理的同時，作為共同生活關(guān)系的一員，也負(fù)有參與共同生活、維護(hù)共同秩序的義務(wù)（參見段啟武：《建筑物區(qū)分所有權(quán)之研究》，載梁慧星主編《民商法論叢（第1卷）》，法律出版社1995年版，第335頁）。同時，由于建筑物共有部分和專有部分的不可分性，業(yè)主不得僅保留專有部分的權(quán)利而放棄共有部分的權(quán)利，也不能以放棄共有部分的權(quán)利為理由而拒絕履行義務(wù)，更不能以其未“實(shí)際使用”為由而拒絕支付費(fèi)用（參見王利明：《物權(quán)法研究（第三版）上卷》，中國人民大學(xué)出版社2013年版，第592頁。）。因此，雖然《物權(quán)法》并未直接指出業(yè)主必須繳納維修基金，但根據(jù)對條文的解讀同樣可以明確其法定性。維修基金作為全體業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)，業(yè)主在享有籌集和使用的權(quán)利之時，理應(yīng)承擔(dān)按規(guī)定或約定履行繳納維修基金的義務(wù)。本案中，環(huán)亞公司以不使用電梯等設(shè)備，自行完成其他物業(yè)服務(wù)為由，拒絕履行繳納維修基金的義務(wù)，明顯違背了法律規(guī)定的應(yīng)有之義。

 

【結(jié)語】

 

物業(yè)維修基金是為我國《物權(quán)法》等法律規(guī)定所確認(rèn)的一項(xiàng)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，只能用于共有部分的維修或其他重大修繕等特定目的，其設(shè)立是為了保障業(yè)主的正常居住和生活。繳納維修資金作為業(yè)主的一項(xiàng)法定義務(wù)，不得被拒絕和免除。如果繳納維修資金適用訴訟時效制度，在時效期內(nèi)未經(jīng)主張即消滅，那么無疑是變相地將拒絕繳納維修資金這一違法行為合法化了。這顯然違背了訴訟時效制度設(shè)立的初衷，也不利于保護(hù)其他業(yè)主的權(quán)利，故繳納維修資金不能適用訴訟時效制度。