商品房預(yù)售合同與按揭貸款合同一并解除后由開發(fā)商償還銀行按揭貸款||福州債權(quán)債務(wù)律師

 

作者：金紹奇（上海市第一中級人民法院法院）

來源：《人民司法（案例）》2016年第14期

 

【裁判要旨】購房人基于商品房買賣合同關(guān)系和按揭貸款合同關(guān)系同時起訴開發(fā)商和按揭銀行時，按揭銀行的訴訟地位當(dāng)然為被告。當(dāng)按揭貸款合同因商品房買賣合同解除而解除時，應(yīng)當(dāng)明確其解除效力的溯及力并確定合理的損失賠償額。同時，在遵循合同相對性原則的前提下，為了履行的便利，從最終結(jié)果出發(fā)，可以判決開發(fā)商直接承擔(dān)購房人在按揭貸款合同項下的責(zé)任。

 

【案情】

 

2010年4月13日，原告肖樹生等（乙方）與被告上海博錦房地產(chǎn)開發(fā)中心有限公司（甲方，以下簡稱博錦公司）簽訂上海市商品房預(yù)售合同。乙方購買房屋的總房價款暫定為2362848元。甲方定于2011年12月31日前將該房屋交付給乙方，除不可抗力外。甲方如未在本合同約定期限內(nèi)將房屋交付乙方，逾期超過60天，乙方有權(quán)單方面解除本合同。

簽訂合同后，肖樹生等于2010年4月14日向博錦公司支付了首期購房款952848元，并作為借款人與博錦公司、被告上海銀行股份有限公司青浦支行（以下簡稱上海銀行）簽訂個人住房借款擔(dān)保合同。該合同約定貸款金額為141萬元，貸款期限為360個月。貸款人將貸款資金劃人博錦公司名下賬戶。借款人以所購房屋作為抵押財產(chǎn)提供抵押擔(dān)保。博錦公司為本合同項下肖樹生等的全部債務(wù)提供階段性連帶保證擔(dān)保。

2010年4月30日，上海銀行發(fā)放貸款141萬元。同年5月9日，上海銀行取得涉案房屋的抵押權(quán)人預(yù)告登記證明。肖樹生等自2010年5月20日起逐月向上海銀行歸還貸款本息。

后博錦公司逾期交房超過60日，肖樹生等遂訴至上海市閔行區(qū)人民法院，請求解除商品房預(yù)售合同和借款擔(dān)保合同。

【審判】

 

上海市閔行區(qū)人民法院審理后認(rèn)為：博錦公司作為開發(fā)商，按約交房系其基本合同義務(wù)。其逾期交房已超過60日，顯屬違約，肖樹生等行使合同解除權(quán)，符合約定。同時，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣合同糾紛司法解釋》）第24條之規(guī)定，肖樹生等有權(quán)要求解除與上海銀行簽訂的個人住房借款擔(dān)保合同。

解除商品房預(yù)售合同后，肖樹生等要求博錦公司返還已付購房首付款及已向上海銀行所還貸款本金，并賠償首付款利息及已還貸款利息的訴訟請求，于法有據(jù)。博錦公司清償剩余貸款本息等債務(wù)后，上海銀行應(yīng)及時解除涉案房屋上的抵押登記。

上海市閔行區(qū)人民法院依照合同法第九十三條第二款、第九十七條，《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第24條、第25條之規(guī)定，判決：一、解除肖樹生等與博錦公司簽訂的上海市商品房預(yù)售合同；二、解除肖樹生等與上海銀行、博錦公司簽訂的個人住房借款擔(dān)保合同；三、博錦公司于判決生效之0起3日內(nèi)向肖樹生等返還房款952848元及自2010年5月20日起至判決生效之日止肖樹生等已向上海銀行歸還的貸款本金；四、博錦公司于判決生效之日起3日內(nèi)向肖樹生等賠償以952848元為本金，自2010年4月14日起至判決生效之日止，按中國人民銀行同期定期存款利率計算的利息；五、博錦公司于判決生效之日起3日內(nèi)向肖樹生等賠償自2010年5月20日起至判決生效之日止，肖樹生等已向上海銀行支付的貸款利息；六、博錦公司于判決生效之日起7日內(nèi)向上海銀行償還肖樹生等自判決生效之日起就個人住房借款擔(dān)保合同剩余的貸款。自博錦公司清償上述貸款之日起7日內(nèi)，上海銀行辦理房屋抵押登記的滌除手續(xù)。

上海銀行不服一審判決，向上海市第一中級人民法院提起上訴。

上海市第一中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：本案涉及商品房買賣合同關(guān)系及商品房按揭貸款合同關(guān)系。雙方當(dāng)事人的爭議焦點在于作為按揭銀行的上海銀行在本案一審中的訴訟地位以及按揭貸款合同解除后果的處理。

首先，關(guān)于上海銀行在一審中的訴訟地位。上海市第一中級人民法院認(rèn)為，當(dāng)事人系作為被告抑或有獨立請求權(quán)的第三人參加訴訟，確定的原則及參加訴訟的方式殊為不同。訴訟被告的確定取決于提起訴訟的原告，參加訴訟的方式亦為被動參加，只不過在被告主體不適格時，人民法院應(yīng)駁回原告的起訴。有獨立請求權(quán)的第三人是指對本訴的訴訟標(biāo)的有獨立請求權(quán)的當(dāng)事人，其參加訴訟的方式為主動要求參加本訴。本案肖樹生等作為一審原告在提起訴訟時一并要求解除商品房買賣合同及按揭貸款合同，并將作為按揭貸款合同一方當(dāng)事人的上海銀行列為被告，并無不當(dāng)。《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第25條的規(guī)定系解決按揭銀行進(jìn)入單純商品房買賣合同之訴的訴訟地位問題，即商品房買賣合同的雙方僅就買賣合同提起訴訟時，按揭銀行有權(quán)作為有獨立請求權(quán)的第三人主動要求參加該案訴訟。本案顯然非為上海銀行主動申請參加單純商品房買賣合同之訴的情形，《商品房買賣合同糾紛司法解釋》并不適用。事實上，上海銀行作為一審被告參加訴訟，針對肖樹生等的訴訟請求，亦并未喪失抗辯及提出反訴的權(quán)利和機會，程序上已獲相當(dāng)保障。

其次，關(guān)于按揭貸款合同解除后果的處理。上海市第一中級人民法院認(rèn)為，在商品房買賣合同解除后，按揭貸款合同的目的已無法實現(xiàn)，依據(jù)《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第24條的規(guī)定，購房人有權(quán)解除按揭貸款合同。需要說明的是，按揭貸款合同不同于典型的繼續(xù)性合同，其解除溯及于合同成立時即消滅效力，因此，按揭貸款合同解除后即對雙方不再具有約束力，原則上應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀，購房人應(yīng)當(dāng)返還全部貸款，銀行應(yīng)當(dāng)返還購房人已經(jīng)償還的本金及利息。對于銀行因按揭貸款合同解除而受之損失，可要求購房人予以賠償。在按揭貸款合同的解除系開發(fā)商違約導(dǎo)致房屋買賣合同解除而致時，購房人向銀行承擔(dān)的損失賠償責(zé)任最終亦應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。為了減少不必要的重復(fù)、繁瑣和當(dāng)事人的訴累，在商品房買賣合同糾紛和按揭抵押貸款合同糾紛合并審理時，當(dāng)然可由貸款的實際收取方即開發(fā)商直接將購房貸款返還銀行，并直接向銀行承擔(dān)購房人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。這也是《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第25條第2款規(guī)定的應(yīng)有之義。根據(jù)一審判決，按揭貸款合同解除前，相應(yīng)貸款本金及利息由購房人肖樹生等承擔(dān)，按揭貸款合同解除后剩余貸款由開發(fā)商博錦公司承擔(dān)，同時博錦公司賠償肖樹生等支付銀行的本金及貸款利息，就結(jié)果而言與前述處理原則并無本質(zhì)差別。鑒于上海銀行尚未就系爭房屋獲得實在之抵押權(quán)，而僅為抵押權(quán)預(yù)告登記，自不存在所謂行使抵押權(quán)的問題。當(dāng)博錦公司怠于履行歸還剩余貸款的義務(wù)時，上海銀行可拒絕辦理系爭房屋上設(shè)定的抵押權(quán)預(yù)告登記解除手續(xù)，以保障其債權(quán)實現(xiàn)。

上海市第一中級人民法院依照民事訴訟法第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決駁回上訴，維持原判。

 

?【評析】

 

以按揭貸款支付房款使房地產(chǎn)交易客觀上形成了房屋出售方、購房人與銀行之間的三角法律關(guān)系，即房屋出售方與購房人之間的房屋買賣合同關(guān)系、購房人與銀行之間的按揭貸款合同關(guān)系以及房屋出售方與銀行之間的擔(dān)保關(guān)系。不同法律關(guān)系之間既相互獨立，又相互聯(lián)系。就實踐中出現(xiàn)的糾紛而言，有些可以在單獨的法律關(guān)系下予以解決，有些則相對比較復(fù)雜，需要將不同的法律關(guān)系納入到同一訴訟程序中予以解決。本案即是一起較為典型的商品房買賣合同糾紛與按揭貸款合同糾紛合并審理的案件。

?一、商品房買賣合同糾紛與按揭貸款合同糾紛合并審理的前提

探求商品房買賣合同糾紛與按揭貸款合同糾紛的合并審理，必須從訴的合并的一般原理出發(fā)。所謂訴的合并，通說是指將兩個以上有關(guān)聯(lián)的訴納入同一訴訟程序進(jìn)行審理并作出裁判。基于訴的要素的區(qū)分，訴的合并可以區(qū)分為主體合并、客體合并以及混合合并。訴的主體合并即當(dāng)事人合并，以共同訴訟為典型。訴的客體合并即訴訟標(biāo)的合并，以本訴與反訴的合并為典型。訴的混合合并包括主體合并和客體合并兩個方面，以有獨立請求權(quán)的第三人參加之訴與本訴的合并為典型。實際上，基于訴的合并是否取決于當(dāng)事人意志抑或法院意志，又存在任意的訴的合并與強制性的訴的合并的區(qū)分。訴的合并的目的在于提高訴訟效率，節(jié)約訴訟成本和司法資源，保障裁判統(tǒng)一。可以說，訴的合并決定于不同之訴之間的關(guān)聯(lián)性以及合并審理和裁判帶來的便利。

以按揭貸款支付房款的商品房交易，涉及商品房買賣合同關(guān)系和按揭貸款合同關(guān)系。二者具有不同的主體和權(quán)利義務(wù)內(nèi)容，商品房買賣合同糾紛并不必然涉及按揭貸款合同，反之亦然。如買賣雙方的爭議僅涉及房屋的交付時，自然與按揭貸款合同的履行無關(guān)；按揭貸款合同雙方僅就借款人是否需要承擔(dān)逾期還款的違約責(zé)任存在爭議時，一般亦與買賣合同的履行無涉。但是，二者又并非絕對毫無關(guān)聯(lián)。從合同的產(chǎn)生而言，按揭貸款合同的成立依賴于商品房買賣合同的成立；從合同的履行目的而言，按揭貸款合同的履行服務(wù)于商品房買賣合同的履行。當(dāng)商品房買賣合同無效或被撤銷、解除時，按揭貸款合同的繼續(xù)履行就成為一個問題。實踐中，購房人和房屋出售方一旦發(fā)生上述爭議，購房人亦即按揭貸款合同的借款人通常會采取停止償還貸款等舉措，以保護自己的合法權(quán)利。由此，按揭貸款合同糾紛與商品房買賣合同糾紛經(jīng)常相伴而生。就法律層面而言，《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第24條規(guī)定，商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除的，當(dāng)事人有權(quán)解除按揭貸款合同。據(jù)此，在商品房買賣合同雙方就合同的效力、解除與撤銷發(fā)生爭議時，按揭貸款合同的履行就處于待定狀態(tài)。在按揭貸款合同雙方因商品房買賣合同無效或者被撤銷、解除，而解除按揭貸款合同時，商品房買賣合同糾紛的處理與按揭貸款合同糾紛的處理就存在天然的關(guān)聯(lián)。為了一次性解決當(dāng)事人之間的爭議，保證裁判統(tǒng)一，自然就產(chǎn)生商品房買賣合同之訴與按揭貸款合同之訴的合并審理問題。當(dāng)然，從另一個角度而言，商品房買賣合同糾紛與按揭貸款合同糾紛的合并審理通常即應(yīng)限于商品房買賣合同存在合同效力、解除與撤銷的爭議時。

本案購房人以開發(fā)商違約為由要求解除雙方之間建立的商品房預(yù)售合同關(guān)系，同時又依據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》要求解除與銀行之間建立的按揭貸款合同關(guān)系，顯然，本案就商品房買賣合同之訴與按揭貸款合同之訴存在合并審理的必要。

二、商品房買賣合同糾紛與按揭貸款合同糾紛合并審理時按揭銀行的訴訟地位

商品房買賣合同之訴與按揭貸款合同之訴的合并屬于混合的訴的合并。基于按揭銀行參與訴訟的不同方式，大致可以分為兩種情形：一是購房人亦即借款人一并就買賣合同和按揭貸款合同提起訴訟；二是按揭銀行主動加入買賣合同雙方已經(jīng)存在的買賣合同之訴。兩種情形下買賣合同之訴與按揭貸款合同之訴的合并均屬于任意的訴的合并，其產(chǎn)生完全基于當(dāng)事人訴權(quán)的行使，通常情形下，因符合訴的合并的原理，法院亦應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)。

現(xiàn)代訴訟之當(dāng)事人概念更強調(diào)其程序意義，并不以實體法律關(guān)系為基礎(chǔ)。通常而言，當(dāng)事人的訴訟地位完全取決于提起訴訟之原告。誰提起訴訟，就為當(dāng)然的原告。誰作為被告，亦為原告在提起訴訟時確定。第三人或為無獨立請求權(quán)之第三人，或為有獨立請求權(quán)之第三人，其訴訟地位的確定亦依賴于原告提起的訴訟。商品房買賣合同糾紛與按揭貸款合同糾紛合并審理時，基于按揭銀行參與訴訟的不同方式，其訴訟地位并不相同。前述第一情形下，按揭銀行系作為被告參加訴訟；第二種情形下，按揭銀行系作為有獨立請求權(quán)的第三人參加訴訟。需要說明的是，按揭銀行不管是作為被告抑或有獨立請求權(quán)的第三人參加訴訟，均有權(quán)提出自己的訴訟請求，其訴訟權(quán)利并不因訴訟地位的不同而有實質(zhì)差異。

本案購房人在提起訴訟時，一并要求解除商品房買賣合同和按揭貸款合同，并據(jù)此將按揭銀行作為列為被告，按揭銀行當(dāng)然應(yīng)當(dāng)以被告的身份參與訴訟，而非所謂有獨立請求權(quán)的第三人。在訴訟過程中，按揭銀行有權(quán)對購房人的訴訟請求進(jìn)行抗辯，也有權(quán)對購房人提出自己的訴訟請求。

?三、商品房買賣合同糾紛與按揭貸款合同糾紛合并審理時按揭貸款合同解除后果的處理

依據(jù)我國合同法的規(guī)定，合同的解除分為約定解除和法定解除。其中合同當(dāng)事人法定解除權(quán)主要限于兩種情形：一是因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；二是一方存在違約行為。

《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第24條規(guī)定賦予按揭貸款合同借款人的合同解除權(quán)，從嚴(yán)格意義上來說突破了合同法的規(guī)定。其正當(dāng)性基礎(chǔ)在于認(rèn)為按揭貸款合同的目的于購房人而言在于購房商品房買賣合同項下的商品房。商品房買賣合同無效或者被撤銷、解除時，借款人的目的和追求必然落空。實際上，就其本質(zhì)而言，該司法解釋賦予借款人此時解除按揭貸款合同的權(quán)利仍在于經(jīng)濟效益與利益平衡的考慮。在商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除的情況下，如果強求借款人繼續(xù)履行按揭貸款合同，不僅給借款人造成巨大的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)，也為按揭銀行的貸款收回造成巨大風(fēng)險。相反，賦予借款人解除按揭貸款合同的權(quán)利，免除了其無謂的履行負(fù)擔(dān)，于銀行而言，并無造成巨大損失的可能，因為銀行提前收回貸款后可另行放貸，客觀上反而促進(jìn)了整個社會的資源配置。

商品房買賣合同之訴與按揭貸款合同之訴合并審理的情況下，商品房買賣合同糾紛的處理依據(jù)通常的處理原則即可，與單獨審理商品房買賣合同糾紛并無不同。相反，此時按揭貸款合同解除后果的處理則與單獨按揭貸款合同糾紛的審理存在相當(dāng)?shù)牟町悾绕涫窃诎唇屹J款合同項下責(zé)任的最終承擔(dān)上。

（一）解除效果上的溯及力

根據(jù)我國合同法第九十七條的規(guī)定，合同解除是否產(chǎn)生溯及既往的效力，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同履行情況及合同性質(zhì)予以確定。按照合同法理，合同的性質(zhì)存在繼續(xù)性合同和非繼續(xù)性合同的區(qū)分。依據(jù)通說，繼續(xù)性合同的解除，只產(chǎn)生向后的效力，即導(dǎo)致合同權(quán)利義務(wù)于合同解除時終止；非繼續(xù)性合同的解除，則產(chǎn)生溯及既往的消滅效力。繼續(xù)性合同，指合同的內(nèi)容并非一次給付可以完成，而是繼續(xù)地實現(xiàn)。其基本特色是，時間因素在債的履行上居于重要地位，總給付的內(nèi)容取決于應(yīng)為給付時間的長度。租賃合同即為典型的繼續(xù)行合同。非繼續(xù)性合同，又稱為一時性合同，則指合同的內(nèi)容一次給付就可以完成。通常的買賣合同即為典型。

按揭貸款合同形式上表現(xiàn)為借款人需要持續(xù)地進(jìn)行給付，但其與典型的繼續(xù)性合同仍有本質(zhì)差別。一是合同的總給付量自始確定；二是按揭銀行發(fā)放貸款為一次性給付；三是借款人的持續(xù)給付并非合同繼續(xù)履行分階段產(chǎn)生的義務(wù)，而不過是總給付量下的分期履行而已。因此，按揭貸款合同本質(zhì)上仍為非繼續(xù)性合同，其解除應(yīng)產(chǎn)生溯及既往的效力。本案一審判決將按揭貸款合同的解除限定為只產(chǎn)生向后的效力，未正確認(rèn)識到按揭貸款合同非為繼續(xù)性合同的本質(zhì)，值得商榷。

（二）解除后的恢復(fù)原狀與賠償損失

合同解除具有溯及力時，當(dāng)事人自可要求恢復(fù)原狀。就按揭貸款合同而言，恢復(fù)原狀仍為雙方返還。不過，雙方的返還義務(wù)具體均表現(xiàn)為金錢債務(wù)的履行，即借款人將所貸款項全部返還銀行，銀行則應(yīng)將借款人已經(jīng)償還的借款本金及利息予以返還。當(dāng)然，二者在金額上可進(jìn)行抵扣而產(chǎn)生債務(wù)抵銷的效力。

本案情形下，按揭貸款合同履行過程中，按揭銀行主觀上并無過錯，客觀上亦無違約行為，借款人雖然系通過行使法定解除權(quán)而解除按揭貸款合同，但其仍應(yīng)當(dāng)向按揭銀行承擔(dān)賠償責(zé)任以保障銀行合法權(quán)益。特別需要說明的是，按揭銀行的損失應(yīng)以實際損失為限（按揭貸款合同解除前，貸款人已經(jīng)償還的利息不應(yīng)當(dāng)然地計人按揭銀行的實際損失范圍，因為按揭還款初期，不管是采用哪一種還款方式，利息在全部還款中所占的比重均大于還款后期。通常情況下，銀行的實際損失應(yīng)為所貸款項的利息損失，貸款利率可參照按揭貸款合同約定的利率計算），而不包括按揭銀行根據(jù)按揭貸款合同所生預(yù)期利益的損失。因為銀行因按揭貸款合同解除提前收回貸款后，仍可以自由安排再次放貸，因此實際上并不發(fā)生預(yù)期利益的損失問題。本案一審判決由于認(rèn)為按揭貸款合同的解除不具有溯及力，確定購房人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)按揭貸款合同解除前按揭貸款合同項下的利息，同時，又確定該部分利息最終由開發(fā)商承擔(dān)，客觀上加重了購房人、開發(fā)商的責(zé)任，但是購房人及開發(fā)商并未就此提起上訴，所以二審中未對此予以處理。

（三）房屋出售方違約時形式上可直接承擔(dān)借款人對按揭銀行的責(zé)任

商品房買賣合同糾紛和按揭貸款合同糾紛合并審理時，二者解除后果的處理原則上仍應(yīng)遵循合同性對性原則。就本案而言，針對商品房買賣合同部分，由于買賣合同因開發(fā)商違約而解除，開發(fā)商本應(yīng)將收取的全部房款，包括首付款和購房人通過按揭貸款支付的部分全部返還購房人，并向購房人承擔(dān)賠償責(zé)任。針對按揭貸款合同部分，購房人作為借款人應(yīng)將按揭貸款合同項下的貸款返還按揭銀行，并向銀行承擔(dān)賠償責(zé)任，按揭銀行應(yīng)當(dāng)返還購房人已經(jīng)償還的貸款本息，注銷房屋上設(shè)定的預(yù)告登記。需要明確的是，購房人作為借款人解除按揭貸款合同的根本原因在于開發(fā)商違約導(dǎo)致買賣合同解除，因此購房人對按揭銀行承擔(dān)的賠償責(zé)任應(yīng)視為其在買賣合同項下因開發(fā)商違約而致?lián)p失的當(dāng)然組成部分。

在最終判決中如果機械地遵循合同相對性原則，必然產(chǎn)生兩個問題：一是商品房買賣合同和按揭貸款合同解除后在開發(fā)商、購房人、按揭銀行之間產(chǎn)生的金錢給付義務(wù)存在不必要的重復(fù)和繁瑣。二是在按揭貸款合同項下，為了保證按揭貸款用于購買商品房買賣合同項下的房屋，按揭貸款形式上受購房人的指示直接給付開發(fā)商，在買賣合同及按揭貸款合同解除后，開發(fā)商將按揭貸款等直接給付購房人，則易導(dǎo)致按揭銀行收回按揭貸款產(chǎn)生額外的風(fēng)險。因此，為了減少不必要的重復(fù)、繁瑣和徒生的風(fēng)險，法院在最終判決時，可直接要求開發(fā)商將按揭貸款及購房人應(yīng)當(dāng)賠償按揭銀行的損失部分直接支付給按揭銀行，按揭銀行收到相應(yīng)款項后配合辦理注銷房屋預(yù)告抵押的手續(xù)。同時，按揭銀行將購房人已經(jīng)償還的貸款本金及利息返還購房人，開發(fā)商將首付款及應(yīng)當(dāng)賠償購房人的其他損失支付給購房人。

本案一審判決按揭貸款合同解除前，相應(yīng)貸款本金及利息由購房人承擔(dān)，按揭貸款合同解除后剩余貸款由開發(fā)商承擔(dān)，同時開發(fā)商賠償購房人支付按揭銀行的本金及貸款利息，就結(jié)果而言可謂殊途同歸。