違反法律或者社會公共利益的民事行為無效。宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯系，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。故林老伯與老葉簽署的房屋買賣合同是無效的。根據《合同法》第五十八條規定“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”，他的房屋買賣合同是無效的，雙方都有過錯，對方有義務將款退給他，他也有義務將房屋退給老葉等等，其他賠償責任就很難主張等。

（注：該分析是我根據林老伯的陳述概括并補上相應法律條款，僅為大體陳述，無法保證一致性）

但林老伯想來想去又不服氣，所以又來問我了。到了這樣的局面，我還能怎么著呢？原本依據最高院相關意見及此前各地法院相關判例，林老伯實質上是有很大可能分得七成征收安置款。

對于拆遷款的分配問題，根據2015年12月24日發布的《最高人民法院關于當前民事審判工作中的若干具體問題》；“在非試點地區，對于農民將其宅基地上的房屋出售給非本集體經濟組織成員的，應該依法認定合同無效。但是可以探索合同無效后的損失范圍和過錯比例的研究。比如，出賣人因房屋漲價、拆遷補償等原因主張合同無效，要求返還房屋或拆遷補償款的，可以考慮根據案件實際情況，擴大信賴利益范圍，合理確定過錯大小，避免出現利益嚴重失衡的情況。”

《上海高院關于審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》，上海高院的觀點是“如果系爭房屋已經拆遷或者已納入拆遷范圍的，應在扣除購房人的購房款后，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣人按比例取得補償款，其分割比例一般可以考慮在7：3左右。”實踐中，大部分法院的觀點與上海高院的觀點持一致，認定此類情況購房者和出賣者對于拆遷款一般按7：3分配。

但現在林老伯有和對方簽署所謂的欠條，等于雙方就征收安置款自愿達成了分配協議，這種情況下就很難再推翻了，如此，林老伯損失可是有上百萬，可惜了。

林老伯聽完，眼淚都差點滴出來了。一直問，蔡律師，還有其他段位更高的律師呢，你幫我介紹介紹，說不定會有解決辦法的。唉，這叫我怎么回復？我總不能自稱是打此類官司最內行的律師吧。林老伯還真以為級別更高的律師，會有更好的解決辦法，跟打怪一樣呢！