2016年最全：福州專業房產律師詳解規避房屋限購措施的全法律風險

面對福州近日突如其來的限購門檻，提供假社保證明買房等“曲線救國”大計，再度被購房人計上心頭。

據經濟參考報報道，福州的一位置業顧問表示，“福州限購力度溫和，比如限外這一條，只要確定買房，我們可以找關系幫助郊區縣的客戶把戶口掛到福州人才市場，就屬于市區戶口，具有購房資格。”另一位大型房產中介的店長還告訴記者：“假離婚、補稅等規避手段我們都有操作經驗。以補交社保為例，只需要通過一些中介人員幫助找到一家單位，雙方簽署期限提前一兩年的勞動合同，證明購房者為員工，以補交社保；取得社保證明后，簽署解聘協議，證明雙方已解除勞動關系。整個過程中，除了要繳納相應的社保費用，中介的服務費一般是1萬左右。”

但這些繞過限購令的套路，都存在有很大的法律風險，謹慎勿用！

1、先簽合同，等待日后享有買房資格后再過戶

有人提出，在合同中明確約定，由于缺乏買房資格，待買房者獲得房產資格后，雙方再進行過戶，就可以解決限購的問題。

福州房產律師蔡思斌認為，這種合同本身并不違反法律法規的禁止性規定，雙方簽署的合同是有效的，但缺乏可操作性。

（1）如果是買房者先支付一部分房款，待過戶后再支付大部分房款的方式，因為賣房者都希望盡快收到房款，將房屋出售，由于此種方式履行期限過長，不確定因素較多，不容易找到愿意交易的賣方；???

（2）如果買房者先支付全部房款給賣房者，那么因為房屋所有權仍在賣方手中，就存在賣房者再行轉讓或因其他債務問題被法院凍結的風險，俗稱一房二賣，對于買房者來說風險極大。

2、將房產贈與給父母后再買房

有人提出，既然夫妻之間都信不過，那么父母應該最值得信賴了吧，先把房屋贈與給父母，再以個人名義買房。

福州房產律師蔡思斌認為，這種方式稅費成本很高，也存在潛在糾紛。

（1）首先，費用成本高。將房屋贈與給父母要交稅費，日后父母百年后作為遺產繼承后，又會產生相應費用。

（2）其次，容易產生糾紛。如果父母有其它繼承人，還容易發生繼承糾紛。

（3）最后，個人財產會轉變為夫妻共同財產。如果房屋是婚前個人財產，贈與給父母，日后作為遺產繼承時，如父母沒有特別指定，將會變為夫妻共同財產。

3、以公司名義買房

有人提出，注冊公司是相對容易的事情，既然法律沒有禁止公司買房，也沒有對買房數量進行限制，那么注冊一家公司，以公司名義買房也不失為一種方式。

蔡思斌律師認為：

（1）首先，資金壓力大。因為只能以公司名義向銀行申請流動資金貸款，相對于房屋商業貸款利率高，且銀行對于公司資信的審批周期也較長。

（2）其次，稅費高。如果購房者資金充足不用考慮房貸問題，那么購房者還應考慮公司售房的稅費問題。公司賣房的營業稅同個人賣房，但不能享受契稅優惠，簽訂房屋買賣合同時應按四級超額累進稅率繳納土地增值稅，轉讓所得還要以15%-30%繳納企業所得稅，這樣算來，以公司買房的投資收益大打折扣。

有人又提出，那么能否以公司股權變更代替房屋產權變更進行房產交易，以避免上述高額稅費？

蔡思斌律師認為：

（1）股權變更確實能避免房產交易的稅費，但股權變更同樣也有相應的稅費，股東轉讓公司股權將繳納個人所得稅，轉讓價格過低的，稅務部門有權以合理方式調整，將房產價值體現在股權轉讓價格之中。

（2）同時，股權受讓方往往會考慮公司是否存在隱性債務或潛在訴訟，不敢輕易受讓股權，從而增加了以股權方式交易房產的成本。

4、借用他人名義買房

有人提出，我可以借符合買房資格的他人名義買房，這樣就可以享受貸款和稅收上的優惠。

蔡思斌律師認為，借名購房的例子不在少數，但風險具體如下：

（1）合同效力問題

這類借名買房協議往往容易因為實際買房人缺乏買房資格，借名以規避法律法規（調控政策）禁止性規定而被法院認定為無效。而借名買房存在因合同無效，也不能分享房價上漲的收益的風險。

（2）擅自轉讓房產給善意買受人的問題

由于房屋是登記在名義購房人名下，根據不動產公示公信力，實際權利人是不能對抗善意的第三人，這樣就存在名義購房者將房屋轉賣后攜款而逃的風險。

（3）第三人主張權利的問題

名義購房者的債權人會向法院申請對該房屋進行查封拍賣，這樣實際出資人又得提起執行異議（通常會被駁回），進而提起房屋確認之訴。

名義購房者發生了離婚或者死亡，其配偶主張房產是夫妻共同財產或其繼承人主張該房產是遺產，實際出資人也難免訴累。

（4）如何從借名到顯名

等到實際出資者具備了買房資格，往往要求名義購房者將房屋變更到自己名下，我們稱這個過程為“顯名”。如果名義購房者不配合，只能通過司法程序將房屋的所有權從名義購房人變更到實際出資人名下，但無論如何，過戶的稅費是不可避免的，所應在事前將這個因素考慮在投資收益之中。

（5）建議

有人提出，可以讓名義購房者將房屋再抵押給實際出資者，這樣可以在第一時間獲得名義購房者欲擅自處置房產的消息，但抵押權的設立是以債權為基礎，名義購房者是否愿意配合虛構一個債權，并承擔相應的風險，值得商榷。另一個方法是實際占有房屋，在其中居住，通常買房者都會要求看房，這樣也增加了其擅自處置的難度，但對于專業炒房者來說，房子數量往往較多，實際居住也不太可能。

總之，如果一定要采用借名購房的方式，一份條款完善的協議還是必不可少的。名義購房者是房屋名義上的所有人，一旦其因為房價上漲等因素反悔當初的協議，則實際出資人就不得不提出證據去證實其地位，而實際出資人能提供的證據主要是借名買房協議和付款憑證。從證據上固定借名買房的事實，且與付款憑證一起證明是實際出資人支付的房款，縱使合同被確認無效，也至少能拿回房款，以免“房財兩空”。

5、違規補繳社保獲得買房資格

有人提出，代理補繳社會保險的機構也應運而生，可以花錢讓該類機構幫助補繳社會保險。

蔡思斌律師認為，社會個人誠信體系的逐步完善，這種以個人誠信換取買房收益的方式，應慎之又慎。根據國家相關規定，以偽造證明材料或其他欺詐手段參保繳費的，屬違規行為。對此，社保經辦機構一經發現屬于違規補繳的情況，將對違規補繳產生的繳費年限和賬戶進行清理，后果由違規個人承擔，并將相關信息記入個人信用警示系統。北京市此前就針對這些為購房而違規補繳社保賬戶進行過一次大規模的整治。

6、偽造個人所得稅完稅憑證

與補繳社保相對應的是，偽造完稅憑證買房。

蔡思斌律師認為，這種規避限購令的方式風險是巨大的：

（1）個人所得稅是否繳納，在稅務機關的征繳系統中一目了然，查詢也十分便捷，這種規避限購令的方式風險是巨大的。

（2）另外，這種方式有可能給相關人士帶來行政處罰。首先，根據《稅收征收管理法實施細則》第91條的規定：非法印制、轉借、倒賣、變造或者偽造完稅憑證的，由稅務機關責令改正，處2000元以上1萬元以下的罰款；情節嚴重的，處1萬元以上5萬元以下的罰款；構成犯罪的，還將依法追究刑事責任。

（3）其次，還可能受到刑事處罰。完稅憑證屬于稅務機關公文，根據《刑法》第二百八十條規定，偽造、變造、買賣國家機關的公文、證件、印章的，處三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剝奪政治權利；情節嚴重的，處三年以上十年以下有期徒刑。

7、假離婚買房

有人提出，我與配偶假離婚，將房屋歸屬于配偶，這樣我名下沒有房產了，等到買房后，再與配偶復婚。

蔡思斌律師認為，且不論政策上對離婚時間有相應的規定，至少在法律上是沒有假離婚的說法，只要雙方到了民政局辦理了離婚登記，雙方婚姻關系即告解除，夫妻共同財產應當進行分割，夫妻一方將房產歸屬于另一方名下，則房產將成為對方的個人財產。從離婚到買房，再到復婚，這個期間內考驗的是對方的忠誠度，風險也是極大的。

綜上所述，蔡思斌律師認為，上述所有的方式都各有風險，希望購房者重視規避購房政策中所蘊含的法律風險，進而理性購房，共同響應國家調控政策，維護房地產市場平穩發展。如果一定要采納某種方式進行，也盡量考慮周全，把法律風險降低到最低，以最大程度上保護自己的權益。

 

 

?????????????? ?福州房產律師蔡思斌

?????????? ??????2016年10月18日